內衣連鎖門店社區“搶址”三步法

現代成功連鎖企業的選址思維已經從傳統的“選址”過度到“搶址”。所謂“搶址”是指在城市優質的店址處於相對稀缺的條件下,企業要想獲到好的店舖位置,必須主動提前對城市進行全面佈點分析

,把優質的店址納入自己的監控範圍之內,隨時觀察,找准時機進入。

    現代商圈店業態繁多,越來越多的企業結合自己的業務模式開始考慮在社區佈點。而在社區佈點通常會採用“網格式”的佈點戰略與“堡壘式”的佈點策略,即是在選址的過程中必須從面到圈到點

,層層推進,系統佈局,不放過每一寸土地。

    連鎖企業要想做好社區店選址必須結合社區店業務模式定位,找出目標消費者聚集地,並且找出衡量選址的關鍵成功要素,通過把這些要素分解為可以操作化的指標,並對這些指標進行實地調研和

量化評估,以此才能挖掘到優質的門店資源。

    整個操作化過程主要分為三步:

    一、就是要配合拓展而採集城市經濟、人口、社會信息,規劃數據與資料以便對該地區的情況有個宏觀面上的了解,這個了解不僅僅是對選址,對門店業務未來的推廣也會有著積極的作用。但是我

們知道要全面的獲得本地區準確的數據,必須藉助政府統計年鑑;或者是樣本較大,抽樣較廣的社會調查和消費者調查。從國外成熟企業的選址經驗來看,通常會採用GIS軟件技術協助選址工作,比如大

家熟悉的家樂福、沃爾瑪等。但是在目前國內,採用軟件技術協助選址可能耗費成本較高、週期較長。在實踐過程中,我們一樣可以採用一些比較簡單的方法,提取若干個選址的關鍵成功指標,比如採

集城市樓盤信息、行業零售點、城市商圈,然後在此基礎上繪製城市社區商業地理圖,根據樓盤的價位和密集程度以及與商圈的結合度來進行篩選。這樣一來我們就可以準確的把握城市現有的可以進入

的社區,同時也能夠把那些有足夠購買力,但是目前商業氛圍尚未成熟的社區也納入觀察範圍,從而就可以描繪出整個城市目標社區的進入層次,以此來指導我們的具體選點。

    二、在城市社區第一輪圈選之後,我們要對社區的經濟性、競爭性、發展性入手進行細緻的評估,在這裡我們把這三大維度可以理解為社區某產品服務需求狀況、社區某產品服務的供給狀況、還有

未來的供需狀況。

    社區的經濟性,主要是考察社區產品和服務的需求量,要得到這個指標我們一般可以通過社區人口總數和社區的消費能力來去推斷。如何去考察他們?通常情況下可以選取一些能夠簡單測量的指標,

比如從住戶、年齡結構和人口流動性,可以反應該地區的人口狀況;從房價、私家車、周圍銀行、學校、超市、7-11的數量可以較為容易判斷到該社區的消費能力。

    社區的競爭性,主要是去考察社區可能構成的業態競爭格局,一般來說是指同類產品,其他專賣店在社區裡的開店狀況。這些因素可以去判斷社區的有效供給的狀況,同時也是社區選址的風險所在

。我們盡可能要尋找沒有競爭品牌存在的社區。

    社區的發展性同樣也是非常重要的指標體系,很多成功的社區店當初在選址的時候,該區域並非十分火爆,社區商業也未必成熟,但是其背靠在建的大型高檔樓盤、購物中心,未來可能是城市發展

的重要商業圈。如果我們能提前判斷、並有所準備,在合適的時候進入,就能達到低價介入的良好效果。

三、在同一個社區,可能存在著ABCD不同層次的店鋪點,我們將尋找把“堡壘”修在哪個點上。把握住此“關鍵點”,是社區選址完全成功的最終臨門一腳。對於具體店舖的評估,主要區從外部性和內

部性入手,所謂外部性是指店址外部的環境,包括門店的交通流量、與周圍商舖的相容性、所處的地點進入的難易程度等。其中人流量和車流量是最能衡量門店可接近性的重要指標,必須要做較長時間

和周期的實地調研工作,才能取得較高的信度。

    店舖的內部性主要是指店舖內外的結構,還有在租賃過程中的成本:租金、轉讓費、費等。在準確了解店址狀況之後通過對目標店址的成本和收益的核算,可以評估出目標店址的優質狀況,同時可

以簡單核算開店的投資回報率。成本評估較為簡單明顯;收益預測可以通過下面公式計算得到:目標店需求量=社區產品服務預計需求量*相關權重+社區產品服務實際流動需求量*相關權重

    社區預計產品服務需求量在第二步調研可以獲得,即是該地區消費人口的理論消費量,比如該社區有1萬戶,每戶每月消費某產品10元,那社區理論消費總量就是每月10萬元;實際需求量通過人流可

以測算;權重根據地區差異有所不同。

    以上三步法是達成社區“搶址”行之有效的方式,我們說這種方式區別與傳統的選址方式主要體現在:第一、它是一種主動型的選址工作,不是有空鋪信息之後我們再去考察周圍情況,而是我們先

看哪些地方適合開店,然後再去尋找店鋪;第二、這種工作是種長期性日常性的,支持正確選址的大量數據統計來源於我們在平時工作中日積月累。

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KS媽媽樂內衣專家

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